Investir en Loi Jeanbrun
à Montreuil
Sources : Notaires du Grand Paris T3 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Montreuil avec la loi Jeanbrun ?
Montreuil, 110 000 habitants en Seine-Saint-Denis, est adjacente au 20ème arrondissement de Paris et classée en zone A bis. Ville créative et cosmopolite, elle offre des prix 40 à 50 % inférieurs à Paris pour des plafonds de loyers identiques, avec le métro ligne 9 et la future ligne 11 prolongée.
Marché locatif sous forte tension (vacance < 3 %). Demande portée par les jeunes actifs parisiens, artistes et familles cherchant de l'espace à prix abordable. La proximité du métro et les projets urbains du Bas-Montreuil dynamisent la valorisation.
Les atouts de Montreuil
- ✓Zone A bis : plafonds les plus élevés (19,51 €/m²)
- ✓Prix 40-50 % inférieurs à Paris pour la même zone
- ✓Métro ligne 9, future prolongation ligne 11
- ✓Ville créative et cosmopolite, forte attractivité
- ✓Vacance < 3 %, demande structurellement forte
- ✓Bas-Montreuil : fort potentiel de valorisation
Sources : INSEE RP 2021, Société du Grand Paris, Mairie de Montreuil, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Montreuil
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A bis
Définition & fonctionnement
Montreuil, zone A bis, offre les plafonds Jeanbrun les plus élevés à des prix très inférieurs à Paris. Amortissement 2-3 % sur logement loué nu.
Proximité Paris 20ème et métro ligne 9 garantissent la demande sur 9 ans. Ancien (DPE D-F) dans Villiers-Barbusse et Signac pour le déficit foncier majoré (21 400 €/an). Plafonds A bis à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Montreuil (Zone A bis)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone A bis
- ✓Bien en zone A bis (Montreuil, Seine-Saint-Denis)
- ✓Foyer fiscal locataire sous plafonds zone A bis
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A bis à Montreuil (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 19,51 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 16,58 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 13,66 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone A bis à Montreuil.
Simulations à Montreuil
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Montreuil
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Bas-Montreuil
Quartier bobo prisé, proximité Paris 20ème. Forte demande, gentrification active.
Croix de Chavaux / Mairie
Centre-ville, métro ligne 9. Commerces et services.
La Noue / Clos Français
Résidentiel calme, familles. Prix accessibles.
Branly / Boissière
Secteur en mutation, programmes neufs. Potentiel de valorisation.
Villiers-Barbusse
Résidentiel est, prix attractifs, ancien à rénover.
Signac / Grands Pêchers
Quartier populaire, prix les plus accessibles. Stratégie Jeanbrun ancien.
Jeanbrun vs Pinel à Montreuil
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement – supprimé fin 2024 | Neuf + ancien rénové – parc 60-80 dès 150 000 € |
| Mécanisme fiscal | Réduction IR plafonnée | Amortissement 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Avantage zone A bis | Plafond prix 5 500 €/m² | Aucun plafond de prix, amortissement sur prix réel |
| Durée & aides | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Montreuil
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Montreuil en zone A bis ?
Montreuil (93) fait partie de la petite couronne classée A bis. Plafonds identiques à Paris avec prix 40-50 % inférieurs.
Quel budget ?
T2 dès 200 000 € dans le neuf, 150 000 € dans l'ancien. L'un des meilleurs rapports prix/zone A bis.
Le Bas-Montreuil est-il un bon investissement ?
Oui, gentrification active, métro ligne 9, proximité Paris 20ème. Forte demande et valorisation.
L'ancien à Montreuil ?
Parc abondant années 60-80 (DPE D-F). Cumul déficit foncier majoré + amortissement + MaPrimeRénov'.
Régime réel à Montreuil ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 % + charges. Déficit foncier imputable sur revenu global.
Plafonds ressources zone A bis ?
43 475 € personne seule, 64 976 € couple, 78 104 € + 1 personne, 93 556 € + 2 personnes.
Rentabilité nette ?
T2 50 m² à 300 000 € : loyer 895 €/mois, éco 5 820 €/an. Ancien 250 000 € : éco 11 337 €/an.
Calcul loyer ?
16,58 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 50 m² : 895 €. Pour 30 m² : 597 €.
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