Investir en Loi Jeanbrun
à Montreuil
Montreuil est classée en zone a bis du dispositif Jeanbrun 2026 : plafond de loyer intermédiaire de 19,71 €/m², et plafond social communal (Loc'Avantages 2026) de 13,75 €/m².
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Zone Jeanbrun | A bis |
| Plafond loyer social (commune) | 13,75 €/m² |
| Population | 111 000 habitants |
| Étudiants | 700 étudiants (IUT Paris 8) |
| Prix moyen neuf | 6 500 – 12 200 €/m² |
| Prix moyen ancien | 3 429 – 9 376 €/m² |
| Rendement brut estimé | 4 % à 5,5 % |
| Tension locative | Exceptionnelle – vacance < 2 % |
Sources : Notaires du Grand Paris T3 2025, DVF, MeilleursAgents septembre 2026
Pourquoi investir à Montreuil avec la loi Jeanbrun ?
Montreuil est la 2e ville de Seine-Saint-Denis avec 111 000 habitants, adjacente au 20e arrondissement de Paris et classée en zone A bis – les mêmes plafonds de loyers que Paris intra-muros. Surnommée le « Brooklyn parisien » pour sa scène créative (1 000+ artistes installés, Ubisoft, Illumination Mac Guff), la ville accueille 57 000 emplois salariés répartis dans 4 788 établissements. Le métro ligne 9 (4 stations, Nation en 10 min) est désormais complété par le prolongement de la ligne 11 (2 nouvelles stations inaugurées en juin 2024 : Montreuil-Hôpital et La Dhuys, Châtelet en 20 min). L'extension du tramway T1 et le projet Porte de Montreuil (3,5 ha végétalisés, lancement 2026) accélèrent la transformation urbaine.
Le marché locatif montreuillois affiche un score de tension parmi les plus élevés d'Île-de-France (6 à 7 sur l'échelle LocService), avec 62 % de locataires et une vacance inférieure à 2 %. La demande est portée par les jeunes actifs du secteur créatif et tech (Ubisoft, Illumination Mac Guff, studios audiovisuels), les familles parisiennes en quête d'espace et les cadres attirés par le métro ligne 11 vers Châtelet. Les prix de l'ancien (4 100-7 200 €/m² selon les quartiers, 6 469 €/m² en moyenne) restent environ un tiers inférieurs à Paris (9 670 €/m²) pour des plafonds de loyers identiques (zone A bis). Le parc d'immeubles des années 1960-1980 dans les quartiers La Noue, Signac et Villiers-Barbusse, souvent classé DPE D à F, offre un gisement de rénovation abondant. Le neuf se concentre sur la ZAC Boissière-Acacia (1 000+ logements) et le Bas-Montreuil (neuf à partir de 6 500 €/m²).
Les atouts de Montreuil
- ✓Zone A bis : plafond intermédiaire au sommet du barème (19,71 €/m²) et plafond social communal de 13,75 €/m², avec des prix environ un tiers inférieurs à Paris, un effet de levier Jeanbrun rare en Île-de-France
- ✓Métro ligne 9 (Nation en 10 min) + ligne 11 prolongée (Châtelet en 20 min, inaugurée juin 2024) : double desserte qui booste l'attractivité résidentielle
- ✓Ville créative : Ubisoft, Illumination Mac Guff (Minions), 1 000+ artistes, studios audiovisuels – bassin d'emploi dynamique et profils locataires jeunes et solvables
- ✓ZAC Boissière-Acacia (1 000+ logements), projet Porte de Montreuil (3,5 ha), tramway T1 : dynamique urbaine qui tire la valorisation patrimoniale
- ✓111 000 habitants, 57 000 emplois salariés : 2e ville du 93, densité urbaine qui garantit une demande locative permanente et diversifiée
- ✓Parc ancien abondant (années 1960-1980) dans La Noue, Signac, Villiers-Barbusse : gisement de rénovation DPE D-F accessible dès 180 000 €, où le prix (à 80 %) et les travaux entrent ensemble dans la base amortissable
Sources : INSEE RP 2022, Société du Grand Paris, Mairie de Montreuil, Est Ensemble, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Montreuil
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A bis
Définition & fonctionnement
En zone A bis, le plafond intermédiaire de 19,71 €/m² et des prix inférieurs à ceux de Paris donnent à Montreuil un bon ratio déduction fiscale / capital investi. Les taux du barème Jeanbrun progressent avec le caractère social du loyer (3,5 %, 4,5 % et 5,5 % dans le neuf ; 3 %, 3,5 % et 4 % dans l'ancien rénové), et la déduction annuelle est bornée à 8 000 € par foyer fiscal, limite portée à 10 000 € (social) ou 12 000 € (très social) lorsque ces loyers constituent au moins la moitié des loyers des logements amortis. Le bailleur privé déclare ses revenus fonciers au régime réel (formulaire 2044) et déduit cet amortissement en plus de l'ensemble des charges courantes (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion), créant un déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an. L'engagement porte sur 9 ans de location nue en résidence principale, avec le plafond intermédiaire de la zone A bis ou les plafonds sociaux fixés pour Montreuil, et des ressources de locataires plafonnées.
Le parc d'immeubles des années 1960-1980 de La Noue, Villiers-Barbusse et Signac fait de Montreuil un terrain idéal pour le Jeanbrun ancien rénové. Trois exigences encadrent ce volet : une réhabilitation lourde, un budget de travaux au moins égal à 30 % du prix d'achat et un DPE final en classe A ou B. Sur un appartement montreuillois de 42 m² (180 000 € + 70 000 € de travaux), la base amortissable atteint 214 000 € et le taux social ancien de 3,5 % produit 7 490 €/an ; loué 664 €/mois, le bien réduit l'impôt de 3 071 à 4 359 €/an à TMI 41 %. Nous ne superposons aucun déficit foncier à ces 70 000 € de travaux, déjà logés dans l'amortissement : la question du double usage d'une même dépense reste ouverte dans les textes, et le montage mérite l'avis d'un avocat fiscaliste avant tout compromis à La Noue ou à Signac. MaPrimeRénov' (jusqu'à 15 000 €), les CEE et l'Éco-PTZ se demandent à part, chacun selon ses règles (entreprises RGE pour MaPrimeRénov' et les CEE). Lors d'une cession, la plus-value se calcule sur un prix d'acquisition diminué des amortissements déduits (CGI, art. 150 VB). L'engagement est de 9 ans en location nue, résidence principale du locataire, plafonds de loyers et de ressources respectés.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Montreuil (Zone A bis)
- ✓Bailleur privé au régime réel d'imposition des revenus fonciers (formulaire 2044)
- ✓Location nue en résidence principale du locataire – bail minimum 3 ans renouvelable
- ✓Engagement de 9 ans ferme – plafonds de loyers Jeanbrun zone A bis 2026 respectés à chaque renouvellement
- ✓Pas de critère de zonage pour être éligible : le classement A bis de Montreuil (Seine-Saint-Denis) détermine seulement le plafond de loyer intermédiaire de 19,71 €/m²
- ✓Foyer fiscal du locataire sous les plafonds de ressources zone A bis (revenus nets imposables N-2)
- ✓Appartement en immeuble collectif, neuf ou ancien lourdement réhabilité (travaux d'au moins 30 % du prix, DPE A/B), acheté entre le 21 février 2026 et le 31/12/2028
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel : 8 000 €/an par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € seulement si 50 % au moins des loyers bruts des logements amortis viennent de la location sociale ou très sociale
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A bis à Montreuil (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Référence du plafond | Amortissement neuf / ancien |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 19,71 €/m² | Barème national par zone (Zone A bis) | 3,5 % / 3 % |
| Loyer social | 13,75 €/m² | Loc'Avantages, plafond communal (marché -30 %) | 4,5 % / 3,5 % |
| Loyer très social | 10,80 €/m² | Loc'Avantages, plafond communal (marché -45 %) | 5,5 % / 4 % |
Le loyer s'applique à la surface avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface), plafonné à 1,2. Intermédiaire : plafonds 2026 de la zone a bis (BOI-BAREME-000017). Social et très social : plafonds fixés commune par commune par l'arrêté du 6 janvier 2026. Amortissement en % de la base : 80 % du prix en neuf, 80 % du prix + travaux en ancien rénové.
Simulations à Montreuil
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – amortissement prix + travaux
Quartiers à Cibler à Montreuil
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Bas-Montreuil / République
Le quartier le plus prisé de Montreuil, immédiatement adjacent au 20e arrondissement de Paris. Ambiance « Brooklyn parisien » avec ateliers d'artistes, bars et galeries. Forte demande de jeunes actifs créatifs et cadres tech (Ubisoft à proximité). Gentrification active, studios et T2 loués en quelques jours – prix élevés mais valorisation patrimoniale assurée.
Croix-de-Chavaux / Mairie
Centre-ville et terminus du métro ligne 9, avec commerces, marché et services administratifs. Profil de locataires diversifié : familles, fonctionnaires, jeunes actifs. Immeubles des années 1930-1970 avec potentiel de rénovation DPE, bonne liquidité à la revente grâce à la centralité et la desserte métro.
Solidarité-Carnot
Quartier animé à population jeune et revenus aisés, 82 % d'appartements. Commerces de proximité et vie de quartier active. Demande locative soutenue de jeunes couples et actifs du secteur audiovisuel. Prix désormais parmi les plus élevés de Montreuil, compensés par une centralité et une liquidité à la revente qui sécurisent la valorisation en zone A bis.
Boissière-Acacia
Secteur en pleine mutation grâce à la ZAC Boissière-Acacia (14 hectares, 1 000+ logements neufs, écoquartier labellisé) et aux 2 nouvelles stations de la ligne 11 (inaugurées juin 2024). Programmes neufs parfaitement éligibles Jeanbrun. Fort potentiel de valorisation à moyen terme avec la montée en puissance du quartier.
Villiers-Barbusse
Quartier résidentiel mixte à l'est (55 % appartements, 45 % maisons), avec 62 % de propriétaires et une ambiance de village urbain. Prix d'entrée attractifs pour Montreuil, parc ancien des années 1960-1980 avec de nombreux DPE D à F : une cible idéale pour la stratégie Jeanbrun ancien rénové, amortie au taux de 3 à 4 % selon le niveau de loyer, à condition de viser les appartements en immeuble collectif.
La Noue / Haut-Montreuil
Secteur en plein renouvellement urbain (programme NPNRU : démolitions, nouveau complexe sportif, logements neufs). Prix les plus accessibles de Montreuil et fort potentiel de valorisation post-rénovation, en gardant à l'esprit que les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Grandes résidences des années 1960-1970 classées DPE D à F : rendement brut maximal en zone A bis grâce à une base amortissable qui englobe le coût des travaux.
Jeanbrun vs Pinel à Montreuil
Ce que le dispositif Jeanbrun 2026-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles à Montreuil | Programmes neufs en immeuble collectif uniquement – dispositif supprimé fin 2024, aucun accès au parc ancien des années 1960-1980 de La Noue ou Villiers-Barbusse | Neuf (Boissière-Acacia, Bas-Montreuil) + ancien rénové dans La Noue, Villiers-Barbusse et Signac – immeubles DPE D/E dès 180 000 € avant travaux |
| Mécanisme fiscal | Réduction d'impôt 9 à 18 % plafonnée à 63 000 € sur 12 ans – base de calcul limitée à 5 500 €/m² (désormais inférieure aux prix montreuillois, plafond dépassé dans la plupart des quartiers) | Amortissement déductible des revenus fonciers dans la limite de 8 000 €/an par foyer, portée à 10 000 ou 12 000 € lorsque les loyers sociaux ou très sociaux pèsent 50 % au moins des loyers amortis, + déficit foncier jusqu'à 10 700 €/an imputables sur salaires et pensions, sans plafond de prix au m² |
| Rendement en zone A bis à Montreuil | Rendement net Pinel souvent inférieur à 3,5 % – effet de levier prix/plafond zone A bis non exploité | Rendement net après impôts 6 à 8 % grâce au plafond intermédiaire A bis de 19,71 €/m² (13,75 €/m² en social à Montreuil) combiné à des prix environ un tiers inférieurs à Paris, effet de levier maximal |
| Durée & dynamique urbaine | 6, 9 ou 12 ans – aucune prise en compte de la valorisation liée au métro ligne 11 et à la ZAC Boissière-Acacia | 9 ans : valorisation ligne 11 + ZAC Boissière-Acacia, travaux comptés dans la base amortissable, MaPrimeRénov' 15 000 €, CEE et Éco-PTZ selon leurs conditions propres |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Montreuil
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Quel budget prévoir pour un premier investissement locatif en loi Jeanbrun à Montreuil et quel rendement espérer ?
Dans le neuf (Boissière-Acacia, Bas-Montreuil), un T2 de 40 m² se situe entre 260 000 € (Boissière-Acacia, neuf à partir de 6 500 €/m²) et plus de 280 000 € (Bas-Montreuil, 7 000 €/m² et au-delà). Dans l'ancien à rénover (La Noue, Villiers-Barbusse, Signac), l'entrée se fait dès 180 000 € pour un 42 m² avant travaux. Le rendement brut montreuillois (4 à 5,5 %) est parmi les meilleurs de zone A bis, car les prix restent environ un tiers inférieurs à Paris pour des plafonds de loyers identiques. Avec l'amortissement Jeanbrun au loyer social, le rendement global après impôts atteint 6 à 8 % à TMI 41 % – bien supérieur à un investissement parisien équivalent.
Pourquoi Montreuil est-elle classée en zone A bis et quel est l'avantage concret pour un investisseur Jeanbrun ?
Montreuil fait partie de la petite couronne parisienne (Seine-Saint-Denis) classée en zone A bis, la zone de tension locative maximale. Le plafond intermédiaire y culmine à 19,71 €/m², le niveau le plus haut du barème ; pour le loyer social, l'arrêté Loc'Avantages fixe à Montreuil un plafond communal de 13,75 €/m². Or les prix d'achat à Montreuil (6 469 €/m² en moyenne dans l'ancien) restent environ un tiers inférieurs à Paris intra-muros (9 670 €/m²). Cet écart prix/plafond crée un effet de levier fiscal unique : l'amortissement Jeanbrun, calculé sur le prix d'achat, génère une déduction proportionnellement bien plus efficace qu'à Paris, tandis que le loyer perçu reste soutenu par ces plafonds.
Le prolongement de la ligne 11 du métro et la ZAC Boissière-Acacia vont-ils valoriser l'investissement locatif à Montreuil ?
Le prolongement de la ligne 11, inauguré en juin 2024, a ajouté 2 stations à Montreuil (Montreuil-Hôpital et La Dhuys), connectant le Haut-Montreuil à Châtelet en 20 minutes. La ZAC Boissière-Acacia (14 hectares, 1 000+ logements neufs, écoquartier labellisé) est directement desservie par ces nouvelles stations. Le projet Porte de Montreuil (3,5 ha végétalisés, lancement 2026) et l'extension du tramway T1 complètent cette dynamique. Pour un investisseur Jeanbrun, acheter dans les quartiers desservis par la ligne 11 (Boissière-Acacia, La Noue) permet de capter une plus-value de 10 à 15 % sur les 9 ans d'engagement.
La scène créative de Montreuil (Ubisoft, studios, artistes) renforce-t-elle la demande locative ?
Montreuil concentre un écosystème créatif unique en Île-de-France : Ubisoft (plusieurs entités, des centaines de salariés), Illumination Mac Guff (studio d'animation des Minions), plus de 1 000 artistes et artisans installés, et 2 260 emplois dans l'audiovisuel et le numérique. Ces profils (game designers, animateurs 3D, réalisateurs, graphistes) sont jeunes (25-40 ans), avec des revenus compatibles avec les plafonds de ressources (44 344 € pour une personne seule en bail intermédiaire, 32 463 € en loyer social), et recherchent des locations nues proches de leurs studios. Cette demande structurelle, propre à Montreuil, s'ajoute à la demande classique de familles et cadres parisiens, diversifiant les profils locataires et réduisant le risque de vacance.
Comment maximiser les déductions fiscales Jeanbrun sur un bien locatif à Montreuil en zone A bis ?
En zone A bis, les loyers autorisés (jusqu'à 19,71 €/m² en intermédiaire, 13,75 €/m² en social à Montreuil) vont de pair avec des déductions importantes au régime réel (formulaire 2044) : intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, gestion, assurance, auxquels s'ajoute l'amortissement Jeanbrun du neuf (3,5, 4,5 ou 5,5 % selon le loyer). Sur un T2 de 50 m² acquis 280 000 € en neuf dans le Bas-Montreuil, le taux social de 4,5 % appliqué à 224 000 € donnerait 10 080 € : la déduction est écrêtée à 10 000 €/an, plafond ouvert au foyer dont la moitié au moins des loyers amortis provient de locations sociales. Combinée aux intérêts et charges, elle crée un déficit foncier imputable, dans la limite de 10 700 €/an, sur le revenu global d'un cadre parisien ou créatif à TMI 41 %.
Un game designer chez Ubisoft ou un artiste installé à Montreuil est-il éligible aux plafonds Jeanbrun A bis ?
En zone A bis (Montreuil, Seine-Saint-Denis), un bail intermédiaire suppose des ressources N-2 du foyer locataire inférieures à 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple, 86 878 € avec une personne à charge et 103 727 € avec deux. Les exemples de cette page, loués en social, appliquent des seuils plus serrés : 32 463 € (personne seule) et 48 521 € (couple). À Montreuil, ces plafonds couvrent les profils courants de game designers chez Ubisoft, d'animateurs 3D chez Illumination, de jeunes cadres du secteur audiovisuel, d'artistes et d'enseignants, un vivier de locataires éligibles très large dans une ville où 10 % des habitants travaillent dans les milieux créatifs.
Quelle est la rentabilité nette après impôts d'un investissement Jeanbrun à Montreuil comparé à un investissement parisien ?
Pour un T2 de 50 m² acheté 280 000 € en neuf à Montreuil, le plafond social communal (13,75 €/m²) autorise 743 €/mois (8 916 €/an). L'amortissement Jeanbrun, 4,5 % de 224 000 €, est ramené à 10 000 €/an, niveau accessible parce que ce logement social représente au moins 50 % des loyers amortis du foyer ; il procure 4 100 à 5 820 €/an d'économie à TMI 41 %, la borne haute supposant d'autres revenus fonciers à absorber. À Paris, un bien comparable coûterait 450 000-550 000 € pour un plafond social qui change d'un arrondissement à l'autre, alors que la déduction annuelle reste plafonnée au même montant par foyer. En ancien rénové (250 000 € tout compris à La Noue, 42 m² loués 664 €/mois), le taux ancien de 3,5 % sur 214 000 € produit 7 490 €/an d'amortissement et 3 071 à 4 359 €/an d'impôt en moins. Montreuil offre ainsi l'un des meilleurs rendements nets de zone A bis.
Quel loyer maximum pour un T2 au Bas-Montreuil ou un T3 à La Noue en loi Jeanbrun ?
À Montreuil, le loyer social se calcule sur le plafond communal Loc'Avantages de 13,75 €/m², et non sur un barème de zone : loyer max = 13,75 × (0,7 + 19/surface utile) × surface utile. Pour un T2 de 50 m² dans le Bas-Montreuil : 13,75 × 1,08 × 50 = 743 €/mois. Pour un studio de 25 m² à Croix-de-Chavaux, le coefficient théorique de 1,46 est ramené à 1,2 : 13,75 × 1,2 × 25 = 413 €/mois. Pour un T3 de 65 m² à La Noue : 13,75 × 0,99 × 65 = 885 €/mois. Les studios et T2 dans les quartiers proches du métro (Bas-Montreuil, Croix-de-Chavaux) offrent le meilleur rendement au m² grâce au coefficient multiplicateur.
Montreuil ou Aubervilliers : quelle ville choisir pour un investissement Jeanbrun en zone A bis en Seine-Saint-Denis ?
Les deux villes sont en zone A bis avec les mêmes plafonds de loyers. Montreuil offre un cadre créatif et culturel unique (Ubisoft, artistes, « Brooklyn parisien »), une desserte métro exceptionnelle (lignes 9 et 11) et des prix nettement supérieurs (6 469 €/m² en moyenne contre 3 808 €/m² à Aubervilliers). Aubervilliers mise sur le Grand Paris Express (ligne 12 prolongée, ligne 15) et des prix d'entrée plus bas avec un potentiel de plus-value supérieur. Pour un investissement axé sur la sécurité locative et la demande premium créative, Montreuil est plus adapté. Pour un budget serré avec pari sur la valorisation Grand Paris, Aubervilliers est plus stratégique.
LMNP meublé pour créatifs ou Jeanbrun en location nue à Montreuil : quelle stratégie selon le profil du bien ?
Montreuil accueille un écosystème créatif unique (Ubisoft, Illumination Mac Guff, 1 000+ artistes) avec des profils jeunes (25-40 ans) qui apprécient le meublé pour sa flexibilité. Le LMNP meublé fonctionne bien sur les studios et T1 du Bas-Montreuil, proches des ateliers et studios de production ; mais le turnover est élevé (12-18 mois) et la gestion lourde (ameublement, inventaire, comptabilité BIC). Le Jeanbrun en location nue cible les T2-T3 pour jeunes couples et familles dans les quartiers Croix-de-Chavaux, Boissière-Acacia ou Villiers-Barbusse, avec des baux stables de 3 ans et une gestion minimale. L'avantage fiscal décisif du Jeanbrun : le déficit foncier est imputable sur le revenu global (impossible en LMNP), et en ancien rénové la base amortissable englobe les travaux : sur l'exemple de La Noue, 7 490 €/an d'amortissement et 3 071 à 4 359 €/an d'économie à TMI 41 %. Comme désormais en LMNP, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value de revente.
Investir en loi Jeanbrun dans le département Seine-Saint-Denis
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