Investir en Loi Jeanbrun
à Drancy
Sources : Notaires du Grand Paris T3 2025, DVF, MeilleursAgents mars 2026
Pourquoi investir à Drancy avec la loi Jeanbrun ?
Drancy, 72 000 habitants en Seine-Saint-Denis, est en zone A bis. Desservie par le RER B et bientôt par la ligne 16 du Grand Paris Express, elle offre les prix les plus accessibles de la zone A bis en Seine-Saint-Denis.
Vacance < 3 %. Prix très accessibles (3 000-5 500 €/m²). Demande de jeunes actifs et familles cherchant la zone A bis à petit budget.
Les atouts de Drancy
- ✓Zone A bis : plafonds les plus élevés
- ✓Prix les plus accessibles de A bis en 93
- ✓RER B + future ligne 16 GPE
- ✓Rendement brut 4-5,5 % en zone A bis
- ✓Demande forte de jeunes actifs
- ✓Vacance < 3 %
Sources : INSEE RP 2021, Société du Grand Paris, CLAMEUR 2024
Dispositif Loi Jeanbrun à Drancy
Définition, conditions du statut bailleur privé et plafonds de loyers applicables en Zone A bis
Définition & fonctionnement
Drancy, zone A bis, offre le meilleur effet de levier fiscal Jeanbrun grâce aux prix les plus bas de la zone.
RER B et future ligne 16 sécurisent la demande sur 9 ans. Ancien DPE D-F très abondant pour le déficit foncier majoré. Plafonds A bis à respecter.
Source officielle : Ministère de l'Écologie – Nouveau dispositif loi JeanbrunConditions à Drancy (Zone A bis)
- ✓Bailleur privé au régime réel (formulaire 2044)
- ✓Location nue résidence principale – 3 ans minimum
- ✓Engagement 9 ans – plafonds zone A bis
- ✓Bien en zone A bis (Drancy, Seine-Saint-Denis)
- ✓Foyer fiscal locataire sous plafonds zone A bis
- ✓Neuf ou ancien rénové DPE A/B par artisans RGE
Plafonds de l'avantage fiscal Jeanbrun 2026
- • Amortissement annuel déductible des revenus fonciers : jusqu'à 12 000 €/an
- • Déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires, pensions…) : jusqu'à 10 700 €/an
Plafonds de Loyers Zone A bis à Drancy (2026)
| Niveau de loyer | Plafond /m² | Réduction vs marché | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 19,51 €/m² | -15 % du loyer de marché | 2 % du prix de revient |
| Loyer social | 16,58 €/m² | -30 % du loyer de marché | 2,5 % du prix de revient |
| Loyer très social | 13,66 €/m² | -45 % du loyer de marché | 3 % du prix de revient |
Le loyer s'applique à la surface utile avec coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface utile), plafonné à 1,2. Plafonds 2026 applicables en Zone A bis à Drancy.
Simulations à Drancy
Deux stratégies Jeanbrun, deux exemples chiffrés
Logement neuf – investissement locatif nu
Logement ancien – déficit foncier + amort.
Quartiers à Cibler à Drancy
Les secteurs offrant le meilleur potentiel de rendement locatif et de vacance locative faible
Centre-ville / Mairie
Cœur commerçant, demande diversifiée.
Avenir Parisien / RER B
Proximité gare RER. Navetteurs parisiens.
La Muette
Résidentiel calme, familles. Prix accessibles.
Économie / Paris-Campagne
Quartier résidentiel, maisons et petits immeubles.
Village Parisien
Secteur calme, bonnes écoles. Profils familiaux.
Cité de la Muette
Renouvellement urbain, prix les plus bas. Fort potentiel.
Jeanbrun vs Pinel à Drancy
Ce que le dispositif Jeanbrun 2024-2028 change concrètement par rapport à l'ancien Pinel
| Critère | Pinel (supprimé fin 2024) | Loi Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Logements éligibles | Neufs uniquement | Neuf + ancien dès 130 000 € |
| Mécanisme fiscal | Réduction IR plafonnée | Amortissement 12 000 €/an + imputation 10 700 €/an |
| Effet de levier A bis | Identique à Paris malgré prix 60 % inférieurs | Prix bas + plafonds A bis = rendement net maximal |
| Durée | 6-12 ans | 9 ans + MaPrimeRénov' + déficit foncier majoré |
Questions fréquentes – Loi Jeanbrun à Drancy
Marché immobilier, statut bailleur, foyer fiscal, rendement net après impôts
Pourquoi Drancy ?
Prix les plus bas de zone A bis + RER B + future GPE ligne 16 = levier fiscal maximal.
Budget ?
Ancien dès 130 000 €. L'un des budgets les plus bas pour accéder à la zone A bis.
GPE ?
Future ligne 16 renforcera l'accessibilité et la valorisation.
L'ancien ?
Parc 60-80 (DPE D-F) très abondant. Cumul déficit foncier + amortissement.
Régime réel ?
Formulaire 2044. Amortissement 2-3 %. Déficit foncier 21 400 €/an.
Plafonds A bis ?
43 475 € seul, 64 976 € couple, 78 104 € +1, 93 556 € +2.
Rentabilité ?
Neuf 50 m² à 237 500 € : éco 5 820 €/an. Ancien 185 000 € : éco 10 670 €/an.
Calcul loyer ?
16,58 × (0,7 + 19/surface) × surface. Pour 50 m² : 895 €.
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